京北九个月支付近2300亿利息仅列920亿

京北城市发展股份公司是一家由邓成心（Đặng Thành Tâm）担任董事长的企业KBC供图

根据2026年第三季度合并财务报告，京北城市发展股份公司（股票代码：KBC）实现净营收3.187万亿盾，同比增长2.4倍；税后利润9370亿盾，为2025年第三季度的3倍。不过，前9个月累计税后利润仍同比下降逾23%，约为1.197万亿盾。值得注意的是，在继续向多个房地产和工业园区项目注资的背景下，该企业借款规模及利息支出均大幅增长。

逾2.250万亿盾利息支出，其中近1.573万亿盾被资本化

现金流量表显示，2026年前9个月，京北支付利息2.2516万亿盾，是上年同期4392亿盾的逾5倍。该企业平均每月支出约2500亿盾偿还利息。与此同时，当期确认的借款费用达9192亿盾，较2025年前9个月的4331亿盾增长逾一倍。其中包括借款利息费用8975亿盾和债券发行费用摊销217亿盾。上年同期两项分别为4182亿盾和148亿盾。

值得注意的是，京北在前9个月将近1.573万亿盾借款费用资本化，涉及用于建设投资、工业园区开发及其他房地产项目的借款。按照会计准则，符合资本化条件的借款费用计入资产或在建项目成本，而非立即计入当期费用。当相关资产投入使用，或项目确认收入、结转成本时，这些费用将依照相关会计准则进行摊销或计入经营成果。

需要区分的是，实际支付的利息与当期确认的借款费用基于不同口径确定。已付利息反映实际现金流，其中还可能包括以往期间形成的债务。因此，利息支付额与当期确认借款费用之间的差额，并不意味着全部差额均已资本化计入项目。

存货逾35.400万亿盾，主要集中于大型项目

随着借款费用增加，京北存货价值继续“膨胀”，反映出企业加大项目投资力度。截至2026年9月30日，存货达到35.415万亿盾，较年初增加逾8.340万亿盾。这些价值主要是房地产和工业园区项目尚未完成的开发、经营成本。

京北（KBC）截至2026年9月30日重点项目在建投资价值

其中，庄吉城市及服务区是在建价值最大的项目，金额近18.354万亿盾，较2025年底增加约1.696万亿盾。仅该项目便占京北存货总额的近52%、总资产的约24%。

另一个大幅增长的项目是桥珠城市、生态旅游和高尔夫球场综合体。该项目在建价值从年初约1.014万亿盾增至9月底3.129万亿盾，增幅逾2.100万亿盾。庄睿工业园在建价值从8510亿盾增至约2.242万亿盾。露姜工业园在建价值接近2.296万亿盾，平安工业园则从约65亿盾增至近8010亿盾。

由此可见，京北闲置在房地产和工业园区项目中的资金继续显著增加。不过，相关报告尚未披露各项目资本化借款费用的具体明细，因此无法确定近1.573万亿盾资本化借款费用中，分别有多少分配给庄吉、桥珠、庄睿或其他工业园。

借款近34.000万亿盾，经营现金流仍为负逾7.200万亿盾

不仅存货大幅增加，京北的债务规模也继续扩大。截至2026年9月底，企业短期和长期借款余额合计约33.824万亿盾，较年初增加逾5.200万亿盾，增幅18.2%。其中，长期借款占比逾90%，约30.678万亿盾；短期借款余额为3.145万亿盾。

京北总资产接近76.674万亿盾，较年初增长约10%。仅存货一项便占总资产的逾46%。值得注意的是，京北存货价值目前比借款总余额高出约1.592万亿盾。不过，这两个项目性质不同。存货反映资产负债表中确认的资产价值，而借款余额体现企业的金融负债。因此，不能将全部存货价值等同于支持各项目的借入资金。

现金流方面，2026年前9个月，京北经营活动产生的现金流量净额为负7.266万亿盾。尽管仍为大额负值，但已较上年同期负逾15.215万亿盾有所改善。存货持续增加，仍是经营现金流承压的因素之一。