越南房地产专家称新决议将提振楼市

越南共产党中央委员会于2026年7月28日发布了一项决议,概述了修改《土地法》及相关立法的关键政策方向,简称决议21。越南新闻报记者秋银(Thu Ngân)采访了专家,讨论该决议可能给房地产市场带来的变化。世邦魏理仕越南河内分公司高级总监阮安(An Nguyễn)照片由世邦魏理仕越南提供

阮安,世邦魏理仕越南河内分公司高级总监

决议21可能推动越南房地产市场从土地投机驱动模式转向开发与利用驱动模式。土地仍然具有价值,但通过开发、运营和再开发创造价值的能力,相较于单纯拥有土地而言,可能会变得愈发重要。

决议21旨在通过保护依法确立的土地权利、建立全国统一的土地数据库以及加大规划、法律和交易信息的披露力度,来增强透明度与法律确定性。这些举措有望提升投资者信心、简化尽职调查流程、降低法律风险,并增强越南房地产市场对机构投资者和外国投资者的吸引力。

决议21的核心议题是通过反投机措施以及旨在抑制闲置土地持有的金融和税收政策,促进土地高效利用。这标志着市场焦点从单纯土地持有与增值,逐步转向土地开发、运营及价值创造能力。积极的开发商、工业园区运营商、租赁住房投资者和资产管理人可能从中受益,而被动的土地囤积以及依赖规划调整获利的策略,吸引力可能下降。

决议21对租赁住房、城市再开发、基础设施关联项目和生产性土地利用的支持,可能影响未来的投资配置。随着政策激励与长期发展目标更加契合,资本可能会日益流向建造出租住房、经济适用房、城市更新项目、工业园区和物流地产,而不是纯粹的土地投机囤积。

除提升估值透明度外,决议21还标志着土地价值在经济中的管理方式发生转变。该政策方向表明,因公共规划决策、基础设施投资和城市开发而产生的土地增值,应在社会、受影响土地使用者、开发商和国家之间更广泛地分享,而不是主要归属于在特定时点恰好拥有土地的人。在一体化土地数据库和更透明估值机制的支持下,这种做法可能减少投机行为,改善补偿和土地征用的公平性,并鼓励着眼于开发、生产力和长期价值创造而非纯粹土地增值的投资策略。

通过为公寓楼使用寿命管理、拆除、重建以及老旧公寓楼再开发建立更清晰的框架,决议21有可能释放大量城市更新机遇。这对于河内、胡志明市以及其他拥有大量老旧住宅建筑的主要城市中心尤为相关。具备城市再开发和大规模重建专业能力的开发商,可能成为该政策方向的主要受益者之一。

决议21旨在建立一个更清晰的框架,将公寓所有权、建筑使用寿命和再开发权利联系起来,为老旧公寓楼的再开发和重建提供更确定的法律依据,同时促进更高效的城市土地利用。最直接的影响可能是释放大规模城市再开发机遇,尤其是在河内和胡志明市,在这些地区,碎片化的产权和复杂的审批程序长期以来阻碍了老旧公寓楼的重建。具备城市更新专业能力的开发商可能显著受益。

改革可能导致公寓定价出现更多差异化。位置仍将是价值的主要驱动因素,但购房者和投资者可能会更加重视建筑基本面,包括建筑质量、维护记录、物业管理能力、剩余使用年限和再开发前景。因此,维护良好与维护不善的项目之间的估值差距可能会随时间扩大。较新的开发项目可能因其耐久性和确定性而获得溢价,而较老的项目则将越来越多地根据其物理状况和再开发潜力进行评估。

对于位于核心城市地段的较老项目,再开发潜力可能成为价值的主要来源,在某些情况下甚至超过现有结构的折旧。与此同时,建筑质量、维护标准和物业管理可能成为购房者的更重要的考量因素。

总体而言,如果得到有效实施,该改革有望改善住房质量、支持城市再生,并培育一个更成熟的公寓市场,在该市场中,价值不仅由位置和土地稀缺性决定,还由建筑质量、管理质量、剩余经济寿命和再开发前景决定。

丹信达律师事务所(Dân Tín Đạt Law Firm)主任律师杜世仁(Đỗ Thế Dân)照片由丹信达律师事务所提供

杜世仁,丹信达律师事务所主任律师

决议21代表了土地政策的一项重大发展。在决议18[党中央于2022年6月发布]实施后,许多条款被纳入《土地法》《住房法》和《房地产经营法》,有助于释放资源。然而,在规划、土地价格、土地金融以及待处理事项的处理方面仍存在不足