定金协议是否必须另行订立书面合同

定金协议通常用于确保合同的订立和履行，尤其是在房地产买卖交易中。定金协议是否必须另行签订合同？1. 定金协议是否必须另行签订合同？

定金协议不一定要另行签订合同。根据《03/2026/NQ-HĐTP号决议》第2条第2款，双方可以单独签订定金合同，也可以在负有担保义务的合同中以条款形式约定定金。不过，定金协议的形式必须遵守《2015年民法典》及其他相关法律的规定。具体而言，《03/2026/NQ-HĐTP号决议》第2条规定：“1. 定金协议属于《民法典》第116条规定的民事交易。定金协议的形式依照《民法典》第119条的规定办理。其他法律规定定金协议必须采用书面形式的，应当遵守该规定。2. 定金协议可以单独以合同形式表示，也可以以条款形式载入负有担保义务的合同。”

因此，定金协议有两种表示方式：

单独签订定金合同：双方在一份独立合同中载明定金协议的内容。

在合同中列入定金条款：定金协议的内容直接载入负有担保义务的合同，无须另行签订合同。

根据《2015年民法典》第328条第1款，定金是指一方在一定期限内将一笔款项、贵重物品、宝石或其他有价值的财物交付另一方，以担保合同的订立或履行。定金协议应按照民事交易形式的规定以及民事交易生效条件办理。

定金协议是否必须另行签订合同？（示意图）

2. 定金协议是否必须采用书面形式？

根据《03/2026/NQ-HĐTP号决议》第2条第1款，定金协议的形式依照《2015年民法典》第119条的规定办理。其他法律规定定金协议必须采用书面形式的，应当遵守该规定。因此，定金协议可以采用以下形式：

口头交易；

书面交易；

以具体行为进行交易。

具体而言，《2015年民法典》第119条规定：“1. 民事交易可以口头、书面或以具体行为的形式表示。以电子方式进行并以数据信息形式实施的民事交易，依照有关电子交易的法律规定，视为书面交易。2. 法律明确规定民事交易必须采用经公证、认证或登记的书面形式时，应当遵守该规定。”

3. 定金协议何时生效？

根据《03/2026/NQ-HĐTP号决议》第3条第1款，定金协议符合《2015年民法典》第117条规定的全部条件时生效，包括：

主体具有民事权利能力和与民事交易相适应的民事行为能力；

参与民事交易的主体完全出于自愿；

民事交易的目的和内容不违反法律的禁止性规定，不违背社会公德。

法律规定民事交易的形式是民事交易生效条件之一的，应当遵守相关规定。

除上述条件外，《03/2026/NQ-HĐTP号决议》第3条还对若干具体情况下的定金协议效力作出指引：

3.1. 内容不明确的定金协议

《03/2026/NQ-HĐTP号决议》第3条第2款规定：“为确保合同订立、履行而订立的定金协议，如其内容不明确导致合同未能订立或未能履行的，只要符合本条第1款规定的条件，该定金协议仍然有效。”

决议所举的例子如下：

双方约定支付定金，以确保土地使用权转让合同得到订立和履行，但未明确土地使用权的面积及转让价格。由于协议内容不明确，其中一方拒绝订立合同，并请求法院宣告定金合同无效。在这种情况下，只要符合前述《2015年民法典》第117条规定的全部条件，定金合同仍然有效。

3.2. 受担保合同在支付定金时可能无效

根据《03/2026/NQ-HĐTP号决议》第3条第3款，在支付定金时，为确保合同订立而签订的定金协议所担保的合同即使无效，只要符合民事交易的生效条件，该定金协议仍然有效。

决议举例说明：双方支付定金，以确保就尚未登记在受定金方名下的土地订立土地使用权转让合同。双方约定了具体期限，以便受定金方取得土地使用权证书并办理转让手续。期限届满后，受定金方未获发土地使用权证书，遂请求法院宣告定金合同无效，理由是土地使用权转让合同若予订立也将无效。

4. 未按定金协议履行时如何处理？

如果未按定金协议履行，违约方可能须承担定金罚则。定金支付方拒绝订立、履行合同的，可能丧失定金；受定金方拒绝履行的，应当返还定金及同等金额的款项，但双方另有约定的除外。具体如下：

《2015年民法典》第328条第2款对定金财产的处理作出规定：“合同已经订立、履行的，定金财产应返还给定金支付方，或者予以抵扣，以履行金钱给付义务；定金支付方拒绝订立、履行合同的，定金财产归受定金方所有；受定金方拒绝订立、履行合同的，应当向定金支付方返还定金财产以及与定金财产价值相等的金额，但双方另有约定的除外。”

同时，《03/2026/NQ-HĐTP号决议》第6条第1款对以下情形作出指引：