出售房产偿还不动产贷款须缴个人所得税

作为抵押物的房屋、土地可以通过转让用于偿还债务。第253/2026/NĐ-CP号法令明确规定了个人自行出售不动产以偿还债务，以及银行处置担保资产两种情况下的纳税义务。那么，卖房卖地偿还银行债务是否需要缴纳个人所得税？

1. 卖房卖地偿还银行债务是否需要缴纳个人所得税？

1.1. 卖房卖地偿还银行债务是否需要缴纳个人所得税？

第253/2026/NĐ-CP号法令第57条第6款d项规定：“个人拥有土地使用权、房屋所有权，但将其抵押以借款或向其他个人、组织偿还债务，现转让全部或部分该不动产用于清偿债务的，拥有土地使用权、房屋所有权的个人应当办理纳税申报，缴纳个人所得税；代办转让手续的组织或个人，应当在结清各项债务之前，代个人办理纳税申报并缴纳税款。”

根据这一规定，个人将房屋、土地抵押借款，随后转让全部或部分不动产用于清偿债务的，必须办理纳税申报并缴纳个人所得税。由其他组织、个人代办转让手续的，该组织或个人应当在结清债务之前，代所有权人办理纳税申报并缴纳税款。

卖房卖地偿还银行债务是否需要缴纳个人所得税？（示意图）

1.2. 银行处置抵押房屋、土地以收回债务，由谁缴税？

第253/2026/NĐ-CP号法令第57条第6款c项规定，借款人无力偿债、银行处置担保资产时适用如下规定：“个人拥有土地使用权、房屋所有权，并用于担保其在信贷组织、外资银行分支机构履行债务；债务到期后，个人无力偿债的，信贷组织、外资银行分支机构处置该担保资产，同时应在结清个人各项债务之前，代个人办理纳税申报并缴纳税款。”

因此，债务到期后个人无力偿债、银行处置作为担保物的房屋和土地时：

由信贷组织或外资银行分支机构办理担保资产处置手续；

同时代个人办理纳税申报并缴纳税款；

纳税申报及缴税应在结清个人债务之前完成。

这与个人主动卖房卖地偿还债务的情形不同。个人自行转让的，所有权人应当办理纳税申报并缴税，或者由代办转让手续的一方代为申报、缴税；银行因借款人无力偿债而直接处置担保资产的，则由银行代为申报并缴纳税款。

1.3. 卖房卖地偿还债务的个人所得税如何计算？

第253/2026/NĐ-CP号法令第57条规定，税务居民个人转让不动产所得的个人所得税，以转让价格为计税依据，税率为2%。

a. 卖房卖地偿还银行债务的个人所得税计算公式

第253/2026/NĐ-CP号法令第57条第1款规定：“税务居民个人转让不动产所得的个人所得税，以转让价格乘以2%的税率确定。”

据此，个人所得税按以下公式计算：

个人所得税＝转让价格×2%

b. 用于计算个人所得税的转让价格如何确定？

根据第253/2026/NĐ-CP号法令第57条第1款，不动产转让价格，是转让时点在转让合同中载明的价格。

对于土地使用权转让，如果合同未载明土地价格，或者合同载明的土地价格低于按土地价格表计算的价格，则土地转让价格按照确定应税收入时适用的土地价格表及土地价格调整系数（如有）确定。

如转让土地使用权时一并转让与土地相连的房屋、基础设施、建筑物等资产，而合同未载明土地价格，或合同载明的价格低于规定计税依据的，计税价格按以下方式确定：

对于土地使用权部分：

如果合同未载明土地价格，或者合同载明的土地价格低于按土地价格表及土地价格调整系数（如有）计算的价格，土地部分转让价格按照土地价格表及土地价格调整系数确定。

对于与土地相连的房屋、基础设施及建筑物部分：

其价值按照省人民政府规定的不动产登记费计算价格确定。

当地尚未规定不动产登记费计算价格的，依据建设部关于房屋分类、标准、基本建设定额以及地上建筑物实际剩余价值的规定确定。

对于未来建成的建筑物，其价值按照已出资资本占合同总价值的比例，乘以省人民政府规定的建设工程登记费计算价格确定。

当地尚未规定单价的，适用建设部公布的工程投资资本率，按照提交纳税申报表时的标准执行。

2. 出售部分抵押房屋、土地偿还债务是否需要缴税？

第253/2026/NĐ-CP号法令第57条第6款d项明确规定，房屋、土地已抵押用于借款，个人转让全部或部分不动产用于清偿债务的，应当办理纳税申报并缴纳个人所得税。

同时，如该房屋为唯一住宅，土地为唯一住宅用地，仅转让部分也不符合第253/2026/NĐ-CP号法令第19条第2款c项规定的唯一房屋、唯一土地免税条件。

以上是“卖房卖地偿还银行债务是否需要缴纳个人所得税”的相关信息。详见第253/2026/NĐ-CP号法令。