越南拟禁止转让尚未形成的房屋买卖合同

讨论现场全景图片：国会

10月30日上午，国会围绕《房地产经营法（修订）》草案进行会场讨论。多名议员关注多个问题，包括未来房地产交易中的定金条件、担保机制，以及在买方取得产权证前保留合同金额5%的规定。未来期房合同转让催生了房地产炒作机制。

议员黎清欢（山罗）图片：国会

谈及未来期房合同转让的规定，山罗籍议员黎清欢（Le Thanh Hoàn）建议在法律草案中禁止此类交易，同时制定房屋建成后转为现房销售的路线图。

黎清欢（Le Thanh Hoàn）代表

他表示，从经济和法律性质上看，期房合同转让转让的是合同权益，而非有形资产。由于房屋尚未实地建成，尚未验收交付，“允许在纸面上自由买卖合同权益，已将期房买卖合同变成一种衍生金融权利证券化形式，使交易各方无需交付任何实际资产，便可买卖有关资产的承诺。”黎清欢分析说。

他认为，这项政策形成了房地产炒作机制。最初投资者只需支付一笔定金或少量款项即可占位；待市场价格上涨后，再转让给F2、F3获取差价。按初始投入总额计算，利润率可能达到投入资金的50%或100%。此时流入市场的资金本质上属于短线投机，主要依据涨价预期运行，并非以买房或持有资产为目的。

他还警告，期房合同在多层中间商之间频繁转手，每次转让都会增加差价和中介费用，最终买家拿到的公寓价格可能升至原始价格的1至2倍。实际有住房需求的人因此被挤出市场。

基于上述分析，黎清欢建议禁止转让未来期房买卖合同，同时制定房屋建成后实施现房销售的路线图。他说：“这才是切实保护处于弱势地位的购房者的措施。”

终止未来期房买卖合同转让许可，并非机械地收紧市场，而是将房地产市场中由此衍生的投机因素剥离出去的必要举措。

黎清欢（Le Thanh Hoàn）代表

郑春安议员图片：国会

来自同奈的郑春安（Trịnh Xuân An）议员也建议补充“操纵房地产市场”的概念，并规定禁止相关行为。他认为，这种行为可以定性、定量，其危害程度不亚于操纵证券市场，而后者已在刑法中作出规定。

项目条件不具备时严禁收取定金

陈红明部长图片：国会

在答复议员意见时，建设部部长陈红明（Trần Hồng Minh）介绍了定金条件及法律草案关于项目获准经营的具体规定。其中，项目未达到规定条件、尚未获准销售时，严禁收取定金。涉及定金的违法行为，将依照民事法律规定处理。

陈红明（Trần Hồng Minh）说：“项目要获准收取定金，投资方必须完成多项程序、手续并满足规定条件。只有认真落实各项规定，投资方才能进入收取定金的阶段。”

值得注意的是，对于在发放产权证前保留合同金额5%的规定，部长强调，这笔款项通过银行担保机制予以保障。他表示，如果投资方公开透明、遵守规定，就必须全面履行从项目启动到建成验收、投入使用并交付客户全过程中的义务。

“对于投资方已经产生的义务，如土地使用费、税款及其他各项财务义务，没有任何理由不予履行。”陈红明强调。

工程建成后，剩余的5%款项也须尽快完善相关手续，为客户发放土地使用权证和资产所有权证。只有这样，投资方才能取得这笔款项。

“我想说，对于认真落实规定的投资方，这项规定不会造成明显障碍。”陈红明说。

不过，部长同时指出，近期出现了一些不真实项目、虚假项目和有欺诈迹象的项目，甚至存在市场信息不准确的情况。因此，此次各项规定必须严密设计，以保护客户、居民和企业的合法权益。