土地未过户时签定金合同是否无效?越南法律解答

在土地买卖交易中，即使土地尚未登记在卖方名下，各方仍可约定支付定金。那么，尚未办理土地登记的卖方出售土地时，定金合同是否无效？第03/2026/NQ-HĐTP号决议如何规定？

一、土地尚未登记在卖方名下时支付购房定金，定金合同是否无效？

土地尚未登记在卖方名下时支付的购房定金合同，并不当然无效。根据第03/2026/NQ-HĐTP号决议第3条第3款，为担保合同订立而作出的定金约定，只要符合《2015年民法典》第117条的全部条件，仍然有效；即使土地使用权转让合同在支付定金时已经订立并将被宣告无效，也不影响定金约定的效力。

具体而言，第03/2026/NQ-HĐTP号决议第3条第3款规定：“为担保合同订立而作出的定金约定，如在支付定金时，相关合同已订立但将被宣告无效，只要符合本条第1款规定的条件，该定金约定即具有效力。”

决议举例说明：双方约定支付定金，以担保就尚未登记在定金受领方名下的土地订立土地使用权转让合同。双方同时约定了具体期限，要求定金受领方在该期限内取得土地使用权证，以便将土地使用权转让给定金支付方。期限届满后，定金受领方未取得土地使用权证，遂请求人民法院宣告定金合同无效，理由是土地使用权转让合同订立后将被宣告无效。在这种情况下，只要符合《2015年民法典》第117条规定的全部条件，定金合同仍然有效。

土地尚未登记在卖方名下时支付购房定金，定金合同是否无效？（配图）

二、定金合同必须满足哪些条件才具有效力？

根据第03/2026/NQ-HĐTP号决议第3条第1款，定金约定符合《2015年民法典》第117条规定的条件，即具有效力。

具体而言，《2015年民法典》第117条第1款规定：主体具有民事法律能力及与民事交易相适应的民事行为能力；参与民事交易的主体完全自愿；民事交易的目的和内容不违反法律的禁止性规定，不违背社会公德。

同时，《2015年民法典》第117条第2款规定，在法律规定民事交易必须采用特定形式的情形下，民事交易的形式是交易生效的条件。

关于形式，第03/2026/NQ-HĐTP号决议第2条第1款援引了《2015年民法典》第119条。根据该条，民事交易可以口头形式、书面形式或者具体行为表示。通过电子媒介，以数据电文形式进行的交易，视为书面交易。法律规定交易必须采用经公证、认证或登记的书面形式时，应当遵守相关规定。

此外，第03/2026/NQ-HĐTP号决议第2条第2款规定，定金约定可以单独以合同形式订立，也可以作为条款载入受担保合同。

三、卖方未按期签发土地使用权证，是否必须承担定金罚则？

根据第03/2026/NQ-HĐTP号决议第6条第3款a项，发生定金争议而各方未就定金处理达成其他约定时：情形一：定金仅用于担保合同的订立或履行，或者同时用于担保合同的订立和履行，任何一方有过错，导致合同未能订立或履行，或者合同无效的，应当承担定金罚则。

定金罚则依照《2015年民法典》第328条第2款执行：合同已经订立并履行的，定金应当返还给定金支付方，或者抵扣为付款义务的履行。定金支付方拒绝订立、履行合同的，定金归定金受领方所有。定金受领方拒绝订立、履行合同的，应当返还定金，并支付相当于定金价值的款项，但双方另有约定的除外。情形二：双方均有过错，或者因不可抗力、客观障碍导致不能履行合同的，不适用定金罚则。

第03/2026/NQ-HĐTP号决议还列举了相关例子：定金受领方已按规定提交申请材料，但因主管国家机关的原因，未能在约定期限内取得不动产权证。此种情形属于客观障碍，定金受领方不承担定金罚则。

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