越南拟修订土地住房三法推动经济社会发展

修改土地、住房等3部法律，推动经济社会发展司法部长黄商昌在小组讨论中发言。（图片：人民代表）司法部长黄商昌（Hoàng Thanh Tùng，芹苴市代表团）强调，《土地法（修订草案）》《住房法（修订草案）》和《房地产经营法（修订草案）》意义重大，直接影响投资经营环境以及居民和企业的合法权益。适当的改革将为破除堵点、推动经济社会发展作出贡献。2026年10月22日星期四14:30（GMT+7）

在第8小组讨论中，司法部长黄商昌（Hoàng Thanh Tùng，国会芹苴市代表团）强调，《土地法（修订草案）》《住房法（修订草案）》和《房地产经营法（修订草案）》意义重大，直接影响投资经营环境以及居民和企业的合法权益。适当的改革将为破除堵点、推动经济社会发展作出贡献。

一项值得关注的新思路是以精简为导向开展立法：关系全局、具有稳定性的问题直接写入法律；经常变化或取决于经济社会发展条件的具体事项，则交由政府规定，以确保灵活性。

对于《土地法（修订草案）》，黄商昌部长高度评价了土地价格确定方式的革新。以往采用4种方法，可能导致同一项目得出不同结果，给地方、企业以及检查监督工作带来困难。本次法律草案改为按照土地价格表和调整系数确定地价，使项目成本测算和执行更加方便。值得注意的是，土地征收政策正从补偿财产转向重建生活。被征地居民可优先原地安置，并可将征收的土地面积置换为剩余土地或其他地块。草案还在不改变主要用途的前提下，扩大了多用途土地的使用空间。

《住房法（修订草案）》将公寓使用期限与建筑寿命挂钩，有利于破解老旧小区改造中的障碍。不过，黄商昌部长提醒，在建筑达到使用期限、需要重建时，必须保障居民权益。居民应享有安置权；如果新建住房面积更大或设施更现代，对差额应作合理补偿，不能要求居民重新购买原本已合法属于其所有的住房。

《房地产经营法（修订草案）》通过发放电子标识并公开项目信息，有望提高透明度，遏制土地法律手续尚未完备的项目提前入市经营等问题。不过，黄商昌部长认为，需要认真审查，确保三部法律草案相互衔接一致，尤其是房地产交易公证和土地使用权规定。目前，《土地法（修订草案）》将必须办理公证、认证的合同类型交由政府规定，而《住房法（修订草案）》和《房地产经营法（修订草案）》仍按照现行法律逐一明确。

黄商昌部长强调，土地与地上房屋是一个统一整体，不能割裂管理。数据库与公证业务具有互补性，不能相互替代，因为数据本身无法判断交易参与人的真实意愿，也难以发现隐蔽欺诈行为。Moreover，按照《公证法》的修订方向，哪些交易必须公证，应由法律直接规定，以实现严格管控。《土地法（修订草案）》将这一事项交由政府规定，不符合《公证法》的要求，也不符合另外两部法律草案。如果仅为节省眼前的公证费用，却增加纠纷解决成本、削弱投资经营环境安全，其社会后果可能十分严重。

在第1小组讨论中，国会科学、技术与环境委员会副主任、河内市代表团代表杜德红海（Đỗ Đức Hồng Hà）也明确表达了观点，强调土地交易强制公证的紧迫性，并主张摒弃“用数据库数字化取代公证”的观念。

草案起草主管机关认为，待国家土地数据库完善、集成并互联后，可研究削减或取消强制公证规定。但代表指出，“地政资料核验”与“民事交易法律安全认证”属于不同概念，主要基于以下3点：

第一，国家土地数据库或VNeID电子标识系统，只能核验主体身份，以及某一历史时点已经登记的地块信息。电子数据系统绝对无法核验各方在签约时的民事行为能力，例如是否患有精神疾病、认知是否受限、是否受到威胁、胁迫、欺骗等；也无法判断协议内容是否合法、夫妻共同或各自财产是否正确，以及各方是否充分理解法律后果。

第二，法国、爱沙尼亚等土地管理数字化先进国家的经验（如土地数据库数字化率达到100%的国家）表明，没有哪个国家因土地数据库数字化而取消公证。相反，爱沙尼亚和法国强制要求公证文书作为唯一的“数据输入筛选关口”，确保登入地籍簿的数据“干净”且绝对安全。数据库本身无法验证交易是否合法；如果基础交易因欺诈而无效，电子登记只会沦为“欺诈行为的产业化”。

第三，将合同合法性审查任务从公……