越南购房定金规则10月15日起生效,六项注意事项解读

关于10月15日起定金约定的注意事项：购买尚未登记在卖方名下的土地、定金协议信息不全或交易失败，并不等于合同无效，也不意味着必然承担罚没定金的责任。自10月15日起，最高人民法院审判委员会第03/2026号决议生效，指导解决民事交易（尤其是房屋土地买卖）中关于定金的多项争议。2015年《民法典》已就交易效力、定金财产及一方不履行承诺时的责任作出规定。然而，在具体纠纷中适用这些原则时，可能产生不同理解。第03号决议并未创设关于定金的全新的权利义务，而是厘清多种情形下法律的适用方式：合同尚不具备履行条件、协议信息不全、双方均有过错或就罚金、赔偿及利息产生争议等。

**土地尚未取得红皮证书，定金协议仍可有效**

被厘清的问题之一是，当拟交易财产尚不具备交易条件时，定金协议的效力。依据2015年《民法典》第117条，交易在当事人具备相应行为能力、自愿设立、内容与目的不违反法律禁止性规定及社会公德、形式符合法律规定时方为有效。在此基础上，第03号决议第3条指出：旨在担保合同签订的定金协议仍可有效，即便在定金交付之时，拟签订的合同若被签署将为无效。例如，双方约定以定金买卖一宗尚未登记在收定金方名下的土地，并约定期限由该方在转让前取得土地使用权证书。期限届满后，卖方仍未取得证书，遂请求法院宣告定金协议无效，理由是土地转让合同若被签订将为无效。依据该决议，只要满足《民法典》第117条所列条件，上述情形的定金协议仍然有效。由此可见，土地尚不具备转让条件并不当然导致定金协议无效。反之，定金协议有效，也不意味着卖方可以在不符合法律规定条件时转让土地。

该决议还厘清了另一种情形：定金协议缺少土地面积、转让价款等信息，导致一方拒绝签订合同并请求宣告定金无效。即便因内容不明导致合同未能签订或履行，只要满足第117条的条件，定金协议仍然有效。值得注意的一点是，法院应当审查定金协议本身的效力，而非仅仅因为后续买卖合同无法履行便径直认定该协议无效。

**交易失败，并非必然丧失定金或双倍返还定金**

2015年《民法典》第328条已规定，如无其他约定，交付定金方拒绝签订或履行合同的，丧失定金；反之，收受定金方拒绝的，应当返还已收财产并给付相当于该财产价值的金额，通常称为双倍返还定金。第03号决议就双方未对定金处理作特别约定时发生争议的处理方式作出更具体的指引。据此，因一方过错导致合同未能签订、未能履行或被宣告无效的，该方应承担罚没定金责任。如双方均有过错或因不可抗力、客观障碍导致，则不予罚没定金。决议举例：双方约定买卖房屋的定金，卖方承诺三个月内完成产权证书办理手续，否则承担罚没定金责任。虽然卖方已按规定提交申请，但期限届满时因国家机关尚未办结而未取得证书。此种情形被认定为客观障碍，导致卖方无法按时履行承诺，故不承担罚没定金责任。由此可见，在解决争议时，仅凭未按期完成承诺尚不足以认定一方应承担罚没定金责任。法院还须审查原因、各方过错及是否存在客观障碍。然而，不予罚没定金并不意味着当然可以保留定金或无须履行其他义务。财产返还及相关问题的处理仍应依据协议及法律规定。另一种容易混淆的情形是：买卖合同已签订但之后无法履行。决议明确区分：若定金仅用于担保合同的签订，当合同已签订后，在后续履行过程中发生的违约或合同全部或部分被新认定无效的情形，将不再适用最初担保签订事宜的罚没定金约定。此类争议应依照违约或合同无效后果的相关规定处理。若定金约定用于担保合同的履行，则处理方式将有所不同。

**罚没定金金额可以随意约定吗？**

《民法典》允许当事人作出有别于一般罚没定金原则的约定。但是，约定过高的罚金可能引发争议。第03号决议第6条第2款规定，若双方约定的罚没金额超过所担保的合同签订或履行的价值，法院应在不超出审理时合同价值的范围内审查并确定罚金数额。这意味着，定金协议中所载的罚金数额并非一概被法院全额认可。值得注意的是，该上限以所担保的合同价值为依据，而非以实际交付的定金数额为依据。因此，不能将最高罚没金额简单地理解为定金数额的一倍或两倍。此项指引为当事人约定罚金数额提供了更明确的依据，同时也为法院处理超出合同价值的罚没请求提供了依据。

**可否同时主张罚没定金与损害赔偿？**

这是两种不同但容易混淆的法律责任。《民法典》2015年已就违约金与损害赔偿作出规定。第03号决议厘清了定金争议发生时上述规定的适用方式。依据第6条第5款，若双方无特别约定，一方