越南房地产交易严禁借名收取占位费

防止房地产交易中借“预订名额”“优先费”等名义乱收费10月30日上午会议场景。（文内图片：quochoi.vn）10月30日上午，在继续进行第二届国会会议议程时，国会在会场内讨论《房地产经营法（修订草案）》。多位代表关注房地产项目认购定金的规定，建设部长陈洪明（Trần Hồng Minh）作出说明。2026年10月30日星期五12:41（GMT+7）与会代表基本认同修订《房地产经营法》的必要性，并认为政府已吸收、完善了许多内容。这部法律将严重影响房地产市场、投资经营活动和人民生活。

为进一步完善未来房地产经营中的定金规定（第18条），林同省国会代表团成员杨凯梅（Dương Khắc Mai）表示，实践中可能出现通过销售平台在项目尚未具备交易条件前收取“预订名额费”“意向登记费”“优先费”等情况。如果只限制“定金”这一名称，规定容易被规避，风险将转嫁给买方。该代表建议在第18条增加原则：禁止开发商和受托方在房地产尚未具备交易条件时，收取具有签约担保或预付购买、租赁性质的资金；退款责任和违规处理应根据交易实质认定，不受收费名称限制。

对于合同金额5%的款项以及保护买方、承租方权益（第20条），梅代表表示，只有明确规定账户监管主体、作为结算依据的凭证、投资方过错导致权证延迟签发时的处理方式，以及企业丧失支付能力时的处理方式，5%的款项才能真正保障买方权益。将所有核心内容交由法律性文件规定，可能造成理解和适用不统一。因此，该代表建议在第20条明确以下原则：5%的款项应单独管理；只有在有法律依据证明出具权证义务已经完成，或买方按照规定自行办理手续时，方可结算；保障买方享有利息；建立在开发商丧失支付能力时返还款项、处理争议和保护款项的机制；由政府规定办理程序、凭证和实施期限。

清化省国会代表团成员梁氏华（Lương Thị Hoa）也建议，应根据款项性质加强监管，防止“预订名额”“意向登记”“优先费”等协议成为在允许时间之前收费的手段。

胡志明市国会代表团成员陈英俊（Trần Anh Tuấn）建议明确开发商以及直接收取款项的组织、个人的责任，包括通过中介收取的情况；退款和赔偿应根据具体交易及违法行为认定，并符合《民法典》。同奈市国会代表团成员郑春安（Trịnh Xuân An）认为，不应对性质和风险程度各异的商业关系实行统一管理机制。他建议，对于第18条第5款和第20条有关定金、付款进度的规定，应明确适用范围，避免机械套用为保护未来购房者而设置的限制措施，将其用于工业园区基础设施租赁、转租活动。

代表们特别关注房地产项目定金规定（第18条第5款和第6款）的说明情况。建设部长陈洪明表示，一些代表对保障个人参与定金交易时权益的条件表示担忧。第18条第5款已明确规定，尚不具备销售条件的项目收取定金时必须满足的条件；第18条第6款则规定了定金违规行为的处罚措施。部长强调，一个项目要进入可以收取定金的阶段，例如主体基础已经完工，开发商必须遵守并完成许多严格的法律程序和手续。只有投资者认真执行这些规定，项目才能依法进入可以收取定金的阶段。

关于按合同金额5%提供担保的规定，部长表示，他曾在以往会议上作过说明，取得土地使用权证时，必须有银行担保。诚信透明的开发商必须从最初阶段起全面履行义务，直至项目验收完成、投入使用并交付买方。开发商没有理由逃避向国家缴纳土地使用费及其他财务义务，以取得土地使用权。按照规定留存合同金额5%后，各方也必须抓紧完善手续，为买方签发土地使用权证及土地附属资产权属证。这是所有诚信投资者都必须遵守的共同准则。

建设部长陈洪明还就“幽灵项目”和财务能力监管问题作出说明。部长表示，近段时间出现了一些“幽灵项目”，通过兜售项目并散布扰乱市场的信息，对居民心理和银行体系造成负面影响。接下来，监管机关将严格纪律，保护居民和企业权益。现行规定明确，参与项目企业的自有资本至少须达到项目价值的15%。在投资意向和总体规划获批之前，通过招标或指定承包方式登记参与项目的企业，必须证明其自有资本达到项目价值15%的要求，且这笔资本还须取得银行担保。部长建议，地方政府有关主管部门应认真审查、检查企业参与项目时具备的条件，特别是财务能力条件，即自有资本达到15%。至于信息系统方面，有关n……